Manchmal ist die vorzeitige Rückzahlung des Hypothekendarlehens unvermeidlich – doch dafür steht der Bank eine Entschädigung zu. Wie hoch diese Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt und ob Sie überhautp zahlen müssen: Das finden Sie mit unserem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner heraus – kostenfrei und schnell.

Unter dem Rechner finden Sie zudem viele weitere Informationen zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung.

Vorfälligkeitsentschädigung

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Quelle: FMH-Finanzberatung
Realisierung: ALF AG

Sollten Sie vor einigen Jahren bereits einmal eine Vertragsverlängerung vorgenommen haben, dann ist der Vertragsbeginn dieses verlängerten Darlehens zu verwenden und nicht der ursprüngliche Vertragsbeginn.

Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB besagt, dass nach 10 Jahren ab Vollauszahlung des Darlehens mit sechsmonatiger Kündigungsfrist das Darlehen kostenfrei vorzeitig gekündigt werden kann.

Wenn Ihnen die aktuelle Restschuld nicht bekannt ist, können Sie auch die Restschuld vom 30.12. des letzen Jahres eintragen - der Rechner errechnet dann den aktuellen Kontostand.

Sollten Sie jedoch in diesem Jahr eine Tilgungsveränderung oder Sondertilgung vorgenommen haben, ist die Restschuld vom letzten Monat notwendig.

Es wird immer die Restschuld des vergangenen Monats erwartet und die Kündigung des Darlehens wird immer zum nächsten Monatsende unterstellt.

Der Darlehensverlauf wird an Hand der Restschuld an einem bestimmten Tag errechnet. Daher ist die Datumsangabe wichtig, auf die sich die Restschuld bezieht.

Die Effektivzinsangabe ist für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unwichtig und wird daher nicht abgefragt.

Aus der derzeitigen Ratenhöhe, der Sollzinsangabe und der Restschuld an einem bestimmten Tag lässt sich der Darlehensverlauf in der Zukunft darstellen, was für die Berechnung wichtig ist. Eine prozentuale Tilgungsangabe ist nicht notwendig.

Hinweis: Sollten Sie in Ihrem Vertrag eine Tilgungsveränderung vereinbart haben, könnten Sie hier auch gleich mit der erhöhten Rate rechnen. Dies ist jedoch nur dann angebracht, wenn der Zeitpunkt der Restschuldangabe und der Vertragskündigung sehr nahe zusammen liegen.

Sollten Sie eine 1/4-jährliche Ratenzahlung vereinbart haben, bitte diese in eine monatliche Rate umrechnen.

Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist keine tatsächliche Vertragskündigung notwendig, aber der Rechner benötigt ein Datum, zu welchem er die mögliche Vorfälligkeitsentschädigung berechnen soll.

Bitte hier den maximalen Betrag eintragen, den Sie laut Vertrag jährlich als Sondertilgung vornehmen dürften - ungeachtet dessen, ob Sie in der Vergangenheit diese Option genutzt haben.

In dieser Berechnung wird die Sondertilgung jeweils zum frühest möglichen Zeitpunkt eingesetzt. Einige Banken/Versicherungen haben einen bestimmten Stichtag, an dem die Sondertilgung eingezahlt werden muss - dies führt zu geringfügigen Abweichungen im Ergebnis.

Wenn Sie eine Vertragskündigung wünschen wegen der aktuell geringeren Zinsen, dann kann die Bank die Anfrage ohne Angabe von Gründen ablehnen oder bis zu 100% höhere Entschädigungssumme verlangen.

Hier vorgegeben wird der Sollzins aus dem FMH-IndeX, der als Mittelwert für Finanzierungen bis etwa 60% des Beleihungswertes anzusehen ist.

Diese Zinsangabe soll nur die Beispielrechnung erleichtern und ist in keinem Fall als verbindlicher Finanzierungsvorschlag anzusehen.

Sie können den Zinsvorschlag auch mit eigenen Zinsen überschreiben.

Die Berechnung unterstellt 0,10% Risikoersparnis. Einzelne Banken arbeiten mit 0,01 bis 0,06 Prozent Ersparnis. Die BGH-Urteile beinhalten keine klaren Vorgaben, mit welchem Wert die Banken bei dieser Kostenersparnis mindestens rechnen müssen.

Pro Buchungsvorgang werden hier vier Euro Kosten unterstellt. Einige Banken arbeiten mit sehr geringen zwei Euro und andere sogar mit fünf Euro oder pauschalen jährlichen Beträgen von 50 Euro und mehr. Die BGH-Urteile beinhalten keine klaren Vorgaben, mit welchem Wert die Banken bei dieser Kostenersparnis mindestens rechnen müssen.

Die Banken verlangen bis zu 300 Euro, angemessen wäre ein Betrag zwischen 100 und 200 Euro.

Dabei ist nicht das eventuelle Entgelt für eine Vorfälligkeitsentschädigungsberechnung gemeint, sondern das Entgelt für die Abwicklung des Vorgangs. Die reine Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sollte eigentlich kostenfrei sein.

Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung

Wann dürfen Kunden in Hypothekendarlehen kündigen?

Die ordentliche Kündigung der Baufinanzierung ist erst zehn Jahre nach vollständiger Darlehensauszahlung möglich. Will oder muss ein Kunden den Kredit vor dieser Zeit ablösen, muss die Bank das aber zumindest in zwei gesetzlich vorgeschriebenen Konstellationen erlauben:

  • Variante eins: Das Haus oder die Wohnung wird verkauft.
  • Variante zwei: Die Bank hat dem Kunden den Wunsch abgeschlagen, die Kreditsumme zu erhöhen – obwohl es dafür einen triftigen Grund gab (etwa eine Modernisierung oder einen Anbau) und den Kunden dadurch gezwungen, bei einer anderen Bank vorzusprechen.

Bei einer Kündigung innerhalb der Zinsbindungsfrist müssen Kunden allerdings nicht nur den noch offenen Restbetrag Ihres Darlehens zurückzahlen, sondern zusätzlich noch eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank überweisen.

Was genau ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Kreditnehmer, die ihr Immobiliendarlehen zurückzahlen, bevor sie es ordentlich kündigen können, müssen der Bank den Schaden ersetzen, der ihr durch die vorzeitige Ablösung entsteht. Dabei geht es letztlich um entgangene Zinsen.

Welche Summen fallen für die Vorfälligkeitsentschädigung an?

Je nachdem, wie hoch die Restschuld und der Darlehenszins sind, kommen schnell hohe fünfstellige Beträge zusammen. Ein wichtiger Faktor für die Höhe der Entschädigung sind die fiktiven Wiederanlagezinsen, die die Banken ansetzen dürfen. Welche das genau sind und unter welchen Bedingungen Banken überhaupt einen Anspruch auf die Entschädigung haben, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in diversen Urteilen herausgestellt.

Welche Gerichtsurteile befassen sich mit Vorfälligkeitsentschädigung?

Zu nennen sind insbesondere das Grundsatzurteil vom 01.07.1997 (Az. XI ZR 267/96) sowie die Entscheidungen vom 07.11.2000 (XI ZR 27/00) und 30.11.2004 (Az. XI ZR 285/03). Eine Aufstellung weiterer wichtiger Gerichtsentscheidungen finden Sie hier.

Wie berechnen die Banken die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung?

Die BGH-Urteile lassen der Bank die Wahl, ob sie so rechnet, als hätte sie das Geld neu als Kredit verliehen (sog. Aktiv-Aktiv-Methode) oder als hätte sie es in sogenannten Hypothekenpfandbriefen wiederangelegt (sog. Aktiv-Passiv-Methode). Schon seit einiger Zeit entscheiden sich fast alle Geldhäuser für die Aktiv-Passiv-Methode. Demnach ist die Differenz aus den Kreditzinsen und der Pfandbriefrendite vereinfacht gesagt der Schaden, den der Kunde erstatten muss. Ihn hat die Bank dann aber um die entfallene Risikovorsorge und die ersparten Verwaltungskosten zu reduzieren.

Wer prüft, ob die Berechnung der Bank korrekt ist?

Das muss der Kunde selbst übernehmen. Die Fehlerquote ist erfahrungsgemäß recht hoch, weil die genaue Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht nur kompliziert ist, sondern je nach Gestaltung des Darlehensvertrages variieren kann. Es lohnt sich daher, die von der Bank ermittelten Zahlen kritisch zu hinterfragen – zum Beispiel mit dem Vorfälligkeitsrechner der FMH-Finanzberatung oder per Fragebogen, wenn man eine gerichtsfeste Berechnung der Bank oder seinem Anwalt vorlegen möchte.

Wann lässt sich die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden?

Denkbar sind folgende Konstellationen:

  • Lange Laufzeit. Wenn zwischen der Vollauszahlung des Darlehens und der Kündigung mindestens zehn Jahre liegen, darf der Kunde den Kredit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – und die Bank darf keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das hat der Gesetzgeber in § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB niedergelegt.
  • * Vertrag mit variablen Zinsen: Gilt für das Darlehen kein fester, sondern ein variabler Zinssatz, kann sich der Kunde mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung vom Vertrag lösen. (§ 489 Abs. 2 BGB).
  • Kündigung durch die Bank: Kündigt die Bank den Vertrag, weil der Darlehensnehmer die Raten nicht rechtzeitig gezahlt hat, darf sie ihrem vorherigen Kunden keine Vorfälligkeitszinsen berechnen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: XI ZR 103/15).
  • Fehlerhafte Widerrufsbelehrung. Grundsätzlich gilt für Verbraucher-Immobiliendarlehen ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Die Frist beginnt aber nur zu laufen, wenn die Bank ihre Vertragspartner ordnungsgemäß über ihr Widerrufsrecht informiert hat. Ist die Belehrung fehlerhaft, können Kunden sich auch später noch vom Vertrag lösen. Bei Verbraucher-Verträgen, die ab dem 21.03.2016 geschlossen wurden, gilt aber selbst bei fehlerhafter Belehrung eine Höchstfrist von 12 Monaten und 14 Tagen.“
  • Fehlerhafte oder unzureichende Angaben der Bank. § 502 Abs. 2. Nr. 2 BGB legt fest, dass die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf, „wenn im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind.“

„Solche Fehler finden wir in der Praxis relativ oft“, sagt Marko Huth, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht bei der Kanzlei Gansel Rechtsanwälte in Berlin. Es lohnt sich daher in jedem Fall, den Vertrag überprüfen zu lassen. „In vielen Fällen lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung ganz vermeiden oder zumindest deutlich reduzieren“, so der Jurist.

Die FMH-Finanzberatung kooperiert mit der Rechtsanwaltskanzlei Gansel und hat die Möglichkeit zur kostenlosen Überprüfung der Verträge in den Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner (siehe oben) integriert.

Was sind die häufigsten Fehler bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung?

  • Die Bank lässt Sondertilgungsrechte unter den Tisch fallen
    Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Bank ein vertraglich gewährtes Sondertilgungsrecht selbst dann zugunsten des Kunden berücksichtigen muss, wenn dieser es bisher nicht ausgeübt hat (BGH, Az. XI ZR 388/14). Aus Sicht von Rechtsanwalt Huth ist das nur konsequent. „Die Vorfälligkeitsentschädigung soll der Bank nur die im Moment des Vertragsabschlusses sicher einplanbaren Zinsen ersetzen. Wer einem Kunden ein Sondertilgungsrecht gewährt, der muss davon ausgehen, dass dieser es auch nutzt – und seine Kalkulation entsprechend anpassen.“
  • * Die Bank ignoriert Tilgungsanpassungsrechte
    Was bei Sondertilgungen gilt, gilt grundsätzlich auch, auch bei vertraglichen Vereinbarungen zur Tilgungsveränderung. Heißt konkret: Wenn der Darlehensvertrag nach Belieben des Kunden nutzbare Sondertilgungs- oder auch Tilgungsanpassungsrechte enthält, müssen diese in vollem Umfang berücksichtigt werden. Zur Tilgungsveränderung gibt es zwar noch kein BGH-Urteil, jedoch sind die vorliegenden OLG-Entscheidungen ebenfalls eine sehr sichere Grundlage, um die Bank auf korrekte Berechnungen hinzuweisen. (vgl. dazu auch OLG Frankfurt, Az. 10 U 119/16).
  • Falscher Zeitrahmen für die Berechnung
    Das Gesetz (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) erlaubt es Baufinanzierungskunden, zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten den Vertrag ordentlich zu kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht mehr an – auch wenn die Zinsbindungsfrist noch für zehn oder gar zwanzig weitere Jahre vereinbart wurde. Damit ist zugleich gesagt, dass Banken maximal für zehn Jahre und sechs Monate fest auf die Zinseinnahmen des besagten Kunden bauen können (oder noch kürzer, falls die Zinsbindung schon vorher endet). „Berechnet die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung für einen längeren Zeitraum oder erweckt sie im Vertrag den Eindruck, dass sie dies könnte, spricht das für einen rechtserheblichen Fehler – und der Kunde muss möglichweise gar nicht zahlen“, sagt Anwalt Huth.

Wie lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung reduzieren?

Nur weil der Darlehensvertrag keine Fehler enthält, bedeutet das noch lange nicht, dass die von der Bank geforderte Summe tatsächlich zu zahlen ist. Denn selbst wenn dem Geldhaus dem Grunde nach eine Vorfälligkeitsentschädigung zusteht, muss die geforderte Summe noch lange nicht richtig sein. Der Vorfälligkeitsrechner der FMH-Finanzberatung hilft Ihnen, die Forderungen ihres Geldgebers richtig einzuordnen und etwaige Rechenfehler rechtzeitig zu entdecken.
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Wie hole ich eine zu Unrecht gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurück?

Wer zu Unrecht eine Entschädigung an die Bank gezahlt hat, weil die Bank im Vertrag unzureichend über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung informierte oder weil die Bank falsch gerechnet hat, kann die Erstattung des bereits bezahlten Betrages verlangen – zuzüglich Zinsen. „Derzeit dürften diese mindestens 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz liegen“, sagt Rechtsanwalt Huth. Allerdings haben Kunden dafür nicht ewig Zeit. „Die Verjährungsfrist für den Erstattungsanspruch beträgt in der Regel drei Jahre, gerechnet ab dem Ende des Jahres gerechnet, in dem die Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt wurde“, so der Jurist

Lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung von der Steuer absetzen?

Das ist durchaus denkbar, denn das Finanzamt erkennt Vorfälligkeitszinsen unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten an. Dazu muss das vorzeitig abgelöste Darlehen allerdings zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie genutzt worden sein. Wer hingegen Schulden gemacht hat, um ein selbstgenutztes Eigenheim zu erwerben, darf nicht auf Steuererleichterungen hoffen.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei Ratenkrediten?

Die Vorfälligkeitsentschädigung bei Ratenkrediten hat der Gesetzgeber im Jahr 2010 auf maximal ein Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrages begrenzt. Ist die Restlaufzeit des Vertrages unter einem Jahr, darf die Entschädigung maximal 0,5 Prozent des Rückzahlbetrages betragen.

Viel sparen per Mausklick: Der Vorfälligkeits­entschädigungs-Rechner.

Es geht um Tausende, vielleicht Zehntausende von Euro: Sie wollen Ihren Darlehensvertrag vorzeitig kündigen und erfahren, ob sich das lohnt.

Starten Sie die kostenfreie Berechnung, finden Sie es heraus – oder überprüfen Sie die Berechnung Ihrer Bank.

Es werden alle BGH-Urteile berücksichtigt, auch die korrekten, von einem BGH-Urteil vorgeschriebenen Anlagezinsen werden automatisch und tagesaktuell in die Berechnung eingearbeitet. Kurz: Sie können sich auf das Ergebnis verlassen.

Innerhalb weniger Minuten und ohne Vorkenntnisse können Sie absolut zuverlässig feststellen, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) in Ihrem Fall konkret ausfällt.

Mehr über den Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner

Entweder, Sie wollen die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, bevor Sie der Bank mitteilen, dass Sie über die vorzeitige Vertragskündigung nachdenken. Oder Sie haben Ihre Bank bereits darüber informiert, sind sich aber nicht sicher, ob die Bankberechnung der Vorfälligkeitsentschädigung stimmt. Für beide Fälle ist unser Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner geeignet.

Unserer Erfahrung nach sind die meisten Vorfälligkeitsentschädigungs-Berechnungen der Banken korrekt. Aber – und das ist der Unsicherheitsfaktor – eben nicht alle. Um diese Unsicherheit zu beseitigen, haben wir den Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner programmiert und zur kostenfreien Nutzung auf unsere Website gestellt. Sie sparen dadurch die Gebühr, die beispielsweise Verbraucherschutzzentralen für diese Berechnung erheben und erhalten die Information zudem in wenigen Sekunden statt wochenlang auf die Auskunft der Bank zu warten.

Für die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung sind Faktoren wie Restschuld, verbleibende Darlehenslaufzeit, vereinbarte Hypothekenzinsen und der Zinssatz, zu dem die Bank das zurückgezahlte Geld anlegen kann, entscheidend. Deshalb fließen diese in die Berechnung ein.

Der Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner der FMH-Finanzberatung berücksichtigt zudem alle bisherigen BGH-Urteile (z. B. das über die Anlagezinsen, mit denen Banken fiktiv rechnen dürfen) und liefert Ihnen einen genauen Berechnungsablauf.

Spezielle Berechnungen

Mit wenigen Fragen zum korrekten Ergebnis: So ist dieser Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner aufgebaut. 95% der Fälle lassen sich damit in jedem Fall genau berechnen.

Spezielle Darlehenskonditionen dagegen sind nicht darstellbar, denn davon gibt es einfach zu viele. Eine spezielle Berechnung erfordern auch Sondertilgungswünsche, die nicht Bestandteil des Darlehensvertrages waren.

Falls Sie die Vorfälligkeitsentschädigung in Ihrem Fall nicht mit dem Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner selbst berechnen können oder wenn Sie die Berechnung der Bank von objektiver Stelle überprüfen lassen wollen, führen wir gern eine individuelle Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung für Sie durch:

» Das Auftragsformular inklusive detailliertem Fragebogen finden Sie hier.

Vorfälligkeit berechnet – und jetzt?

§ Widerruf berechnen

Sie überlegen, einen Kredit wegen fehlerhafter Widerrufs­belehrung zu widerrufen? Wir berechnen gern für Sie oder Ihren Anwalt, ob Sie von einer Rückabwicklung profitieren würden und welchen Betrag Sie zu erwarten hätten – auch für bereits getilgte Hypothekendarlehen. Unsere Berechnung kann selbstverständlich auch vor Gericht verwendet werden.

Kontaktieren Sie uns hierzu einfach: b.balke@fmh.de